삼성·대우 단독 도전, 8700억 문래동4가 재개발 정비 계획도 변경이 생길까?

문래동4가 재개발 사업이 최근 새로운 전환점을 맞았습니다. 당초 다수 건설사 참여가 예상되던 시공사 입찰전이 1차에 이어 2차 현장설명회에도 단독 참여로 이어지며, 삼성물산·대우건설 컨소시엄의 ‘단독 도전’ 구도가 형성되었기 때문인데요.

 

총 공사비 8,700억 원 규모의 이 초대형 복합단지는 아파트·지식산업센터·공공청사 등이 결합된 복합시설로, 서울 영등포구 문래동 준공업지역을 대규모 주거·산업 허브로 탈바꿈할 핵심 프로젝트입니다. 이번 글에서는 문래동4가 재개발의 현황과 쟁점, 정비계획 변경 시도 배경, 그리고 앞으로 주목해야 할 관전 포인트를 4개의 소제목으로 정리했습니다.

1. 재도약 신호탄? 삼성·대우 컨소시엄 단독 참여

문래동4가 재개발은 산업·공업·주거 기능이 뒤섞인 구역을 정비해 주거단지와 지식산업센터를 동시에 조성하는 대규모 사업입니다. 9만 4,087㎡ 부지에 아파트 1,200가구, 지식산업센터 1,000실, 공공청사 등을 포함해 총 8,700억 원이 투입되는데요.

• 1차 입찰 유찰: 올해 초 진행된 1차 시공사 입찰에서 여러 건설사가 검토 후 불참을 결정하며 유찰되었습니다.
• 2차 현장설명회 단독 참여: 7월 29일 열린 2차 현장설명회에도 삼성물산·대우건설 컨소시엄만 참여, 경쟁 구도가 단순화됐습니다. 이대로 2차 입찰도 유찰될 경우 수의계약으로 전환되어 컨소시엄이 우선협상대상자 지위를 확보하게 됩니다.

공사비 부담이 큰 대형 프로젝트인 만큼, 대형 건설사만이 소화 가능한 사업이란 점이 단독 참여의 배경으로 꼽힙니다.

2. 2차 현장설명회 분석과 시공사 선정 전망

2차 현장설명회가 의미 있는 이유는 향후 시공사 선정 절차의 윤곽이 드러나는 시점이기 때문입니다.

1. 입찰보증금 규모: 300억 원(현금 200억 포함)으로, 컨소시엄 외 중견·중소 건설사의 도전이 현실적으로 어려웠습니다.
2. 경쟁력 요소: 삼성·대우 컨소시엄은 국내 최고 수준의 금융 여력과 시공 역량을 갖추고 있어 단독 참여에도 부담을 감수할 수 있습니다.
3. 유찰 후 수의계약 전환: 현행 도시정비법에 따르면 두 차례 모두 입찰이 무산되면 수의계약이 가능해, 유찰 자체가 컨소시엄의 우선협상 확보 전략이 될 수 있습니다.

시공사 선정은 9월 15일 마감될 2차 입찰 결과와 조합의 수의계약 전환 여부, 조합원 총회 승인 절차 등을 거쳐 연내 마무리될 전망입니다.

3. 정비계획 변경 추진 배경과 주요 내용

문래동4가 재개발은 사업성 확보를 위해 정비계획 자체를 수정하려는 움직임을 보이고 있습니다.

• 지식산업센터 부담 완화: 당초 지식산업센터 규모가 현재 계획보다 커서 기업 입주 수요 예측과 투자비 회수 리스크가 높다는 지적이 나왔습니다.
• 용적률·연면적 상향: 조합은 지식산업센터 면적을 절반 수준으로 축소하는 대신, 주거시설의 용적률을 상향해 연면적을 늘리는 안을 8월 중 영등포구청에 제출할 계획입니다.
• 토지이용계획 변경: 준공업지역 특성상 산업·경제 기능 유지와 주거 수요 충족 간 밸런스를 맞춰야 하는 데, 조합은 토지이용계획 상 임대용 산업시설 비율을 조정해 사업성을 극대화하려 합니다.

이 과정에서 서울시·영등포구청 등 인허가 관청의 협의가 필수이며, 변경안이 얼마나 무난히 통과될지가 사업 속도에 큰 변수가 될 것입니다.

4. 문래동4가 재개발 향후 관전 포인트

투자자와 실수요자가 지켜봐야 할 핵심 이슈는 다음과 같습니다.

1. 시공사 확정 방식: 2차 입찰 결과 이후 조합이 수의계약 전환을 결정할지, 혹은 3차 공개 경쟁을 시도할지 주목됩니다.
2. 정비계획 변경 승인 여부: 용적률·지식산업센터 규모 조정안이 인허가 관청 심의를 통과해야 사업성 확보가 확정됩니다.
3. 공사비·분양가 조정: 변경된 계획에 따라 공사비 부담과 분양가 책정이 변동될 수 있어, 분양 수요 예측에도 영향을 미칠 전망입니다.
4. 인근 부동산 시장 파급: 문래동4가 복합단지 조성은 인근 신도림·영등포 일대 주거·상업 지가에 직·간접적 영향을 줄 수 있으므로, 주변 시세 추이도 함께 모니터링해야 합니다.

문래동4가 재개발은 ‘삼성·대우 컨소시엄 단독 도전’과 ‘정비계획 변경 추진’이라는 두 가지 키워드로 새로운 국면을 맞았습니다. 향후 시공사 선정 절차와 계획 변경 인허가 과정이 차례로 진행되며, 연말까지 뜨거운 관심이 지속될 것으로 보이는데요. 문래동4가에 관심 있는 분들은 이들 주요 변수들을 꼼꼼히 확인하시어, 투자와 실수요 판단에 활용하시기 바랍니다.